Какое жилье по душе банку

Наличие положительного решения банка о предоставлении заемщику ипотечного кредита еще не означает, что завтра он (заемщик) станет счастливым обладателем приглянувшегося ему жилья.

Выдавая ипотечный кредит, банк весьма придирчиво относится к объекту покупки. Для банка это — прежде всего, залог, обеспечивающий возврат кредита, если вдруг заемщик не сможет этот кредит погасить. А значит, недвижимость должна иметь хорошие продажные характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать.

Эти характеристики каждый банк трактует по-своему, но есть ряд общих критериев.

Что касается квартир в многоквартирных жилых домах, на приобретение которых выдается сейчас большинство ипотечных кредитов, то в первую очередь, дом, в котором находится квартира, не должен быть признан ветхим или аварийным, не должен он так же стоять в планах на капитальный ремонт с отселением, реконструкцию, а тем более на снос.

Для ряда банков имеют значение этажность и год постройки дома. Деревянные межэтажные перекрытия, так характерные для застройки центральной части Кемерово, также могут быть под запретом.

Квартира, приобретаемая с использованием средств ипотечного кредита, должна быть подключена к системам электроснабжения и теплоснабжения, иметь исправное сантехническое оборудование. Если заемщик приобретает квартиру на последнем этаже, банк должен быть уверен в исправности кровли.

В требованиях некоторых банков к приобретаемому жилью содержится фраза: «жилое помещение должно иметь отдельную кухню». Эта фраза ставит крест на возможности приобретения по ипотечным программам этих банков так популярных в Кемерово КГТ, в которых (за исключением реконструированных), отдельной кухни нет.

Отдельное внимание банки уделяют перепланировкам. В идеале, неузаконенных переустройств и перепланировок в приобретаемом по ипотеке жилье быть не должно. Банк может пойти навстречу заемщику и разрешить приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой при условии, что новый собственник в течение определенного срока либо узаконит ее, либо приведет квартиру в то состояние, в котором она находилась до перепланировки. Однако, это скорее исключение, чем правило, и применяется далеко не всеми банками и далеко не к каждой перепланировке. Если в результате переустройства затронуты несущие стены или на месте спальни оказалась кухня — такую квартиру по ипотеке не купить.

Что касается индивидуальных жилых домов, так называемого «частного сектора», то далеко не каждый дом можно приобрести с использованием средств ипотечного кредита. Первый камень преткновения — земля. Земельный участок, на котором расположен жилой дом, должен находиться в собственности продавца. Исключения из этого правила единичны. Иногда имеет значение и категория земель, к которой относится данный земельный участок.

Пригодность жилого дома как объекта кредитования банки оценивают по множеству критериев: процент износа дома, материал стен, вид отопления, наличие в доме санузла, водоснабжения, канализации и так далее.

Помимо всего прочего, дом или квартира, которые приобретаются по ипотеке, должны быть свободны от обременений — не должны быть заложены, не должны находиться под арестом.

Распространено мнение, что все банки требуют выписки прежних собственников и всех иных лиц из приобретаемого по ипотеке жилья на момент сделки. Это далеко не всегда так. В основном, банки предпочитают включать в договор купли-продажи обязательство продавца в определенный срок сняться с регистрационного учета.

Не стоит забывать, что в процессе ипотечного кредитования принимают активное участие оценочные и страховые компании. Оценщики, на основании определенных методик, дают заключение о рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Если, по мнению оценщика, квартиру или дом планируется приобрести по цене выше рыночной, это может привести к изменению ценовых параметров ипотечной сделки, вплоть до уменьшения суммы предоставляемого заемщику кредита.

Страховые компании также следуют своим правилам и нормативам. Поскольку заемщик обязан застраховать приобретаемое жилье, нужно иметь в виду, что страховая компания может запросить дополнительные документы по квартире или дому, может отказаться страховать, например, бревенчатый индивидуальный жилой дом с печным отоплением. Немаловажны и страховые тарифы. Стоимость страховки в разных страховых компаниях может значительно отличаться.

Каких только подводных камней не таит в себе ипотечная сделка. Представьте ситуацию: заемщик обратился в несколько банков. В одном из них, после предоставления массы дополнительных сведений и справок получил, наконец, одобрение кредита. Затем, погрузившись в дебри интернета или ворох газет, принялся делать звонки по заинтересовавшим его предложениям. Затем стал ездить на просмотры. Остановившись на одном из вариантов (порадовавшись в душе, что собственник продает жилье самостоятельно, без агентства), внес аванс. Подождал месяц, пока собственник понравившейся ему квартиры найдет себе вариант жилья. Заказал и оплатил оценку. Предоставил документы на жилье в банк, одобривший ему ипотечный кредит. А банк отказался предоставить кредит, поскольку приобретаемое жилье по каким-либо параметрам не соответствует требованиям банка. Итог: потеряны время, деньги, а о перенесенных переживаниях и говорить нечего: волнения, бессонные ночи, невозможность сосредоточиться на работе и т.д. А избежать всего этого можно. Стоит только обратиться в крупное агентство недвижимости, которое возьмет на себя и оформление ипотечного кредита на максимально выгодных условиях (порой даже выгоднее, чем при непосредственном обращении в банк), и подбор варианта жилья, и проведение сделки и контроль расчетов по ней.

Да, услуга агентства недвижимости не бесплатна. Но в рыночной экономике не может быть ничего бесплатного. Стоимость наших услуг вполне приемлема для людей, которые по своему финансовому положению могут получить и своевременно выплачивать ипотечный кредит. Услуги агентства недвижимости в сфере ипотечного кредитования для тех, кто ценит свое время, бережет нервы и умеет считать деньги.

Дата публикации: Февраль 2013 года