Аналитика рынка недвижимости Кемерова

Остались позади два месяца 1-го квартала 2014 года. За это время цены на кемеровскую недвижимость хоть и не показали стремительной динамики, но число сделок выросло, увеличились предложения объектов недвижимости, а вслед за спросом понемногу начинают расти и цены. При этом наибольший интерес покупатель проявляет к дешевому жилью, поэтому более высокие темпы роста зафиксированы именно в этом сегменте.

На сегодняшний день вторичный рынок недвижимости Кемерово остается основным местом, где совершаются сделки с жильем. Заметно прибавилось покупателей. Стали возвращаться и продавцы, которые в период зимних праздников отозвали объекты с продажи. По прогнозам Департамента строительства Кемеровской области в марте объем предложений на рынке жилья должен вырасти приблизительно на 10% по сравнению с зимним периодом.

Оживление рынка недвижимости началось и продолжает более всего проявляться в сегменте жилья эконом-класса. Данную тенденцию в Кемерово мы наблюдали в феврале, то же самое продолжится и в марте. И это вполне вписывается в нынешние экономические реалии — прежний избыток свободных денег, доступная ипотека и высокая инвестиционная составляющая в покупках жилья ушли в прошлое. На рынок вернулся реальный покупатель, чьи финансовые возможности ограничены, поэтому он настроен на оптимальное соотношение цены и качества. Соответственно, наибольший прирост ценовых показателей наблюдается именно у недорого жилья, и эти квартиры первыми уходят с рынка. Говорить же о масштабной активизации всего рынка недвижимости пока рано. Как и прежде, большую долю сделок на вторичном рынке составляют альтернативные, когда для приобретения одной квартиры покупателю сначала нужно продать свою. Раньше, при растущем рынке, такие сделки часто срывались, поскольку продавцы постоянно повышали цены, а покупатели не успевали накопить требуемую сумму. В условиях нынешнего стабильного рынка количество альтернатив значительно увеличилось, так как риэлторам стало их проще доводить до конца. Как считают аналитики, эта тенденция, скорее всего, сохранится в течение всего года. По оценкам аналитиков рынка недвижимости наибольший прирост в цене зафиксирован на все панельные, а также старые кирпичные дома — от 2% до 3%. При этом дорогое кирпичное жилье советской застройки, так называемые сталинки, и современные монолитно-кирпичные дома подорожали минимально либо вообще не прибавили в цене. Как и прежде, наибольший прирост отмечен в сегменте однокомнатных квартир, а минимальный устойчиво демонстрирует многокомнатное жилье.

Одна из главных причин роста — весенний спрос, который и «подтягивает» за собой цены. Только за февраль стоимость кемеровского жилья, выросла почти на 2% . С одной стороны, это не 3%-5% роста в месяц, как было до мирового финансового кризиса 2008-2009 годов, но по сравнению со стагнацией рынка в прошлом году — это уже признак, который говорит о перспективности рынка и стабильности спроса. Впрочем, по итогам первой половины 1-го квартала, в котором в целом наблюдается положительная динамика, в «плюсе» оказались не все районы Кемерово. Наибольший прирост средних цен на жилье (2%-2,5%) характерен, в основном, для Центрального района. Ленинский район тоже не сильно отстает, в остальных же районах повышение цен идет более медленными темпами. Сложившаяся по итогам двух первых месяцев года ситуация позволяет предположить, что традиционно повышенная весенняя активность на рынке недвижимости в этом году скорее отразится на росте количества сделок, но не на росте цен. Впрочем, не будем забывать о постепенном «вымывании» с рынка дешевого жилья — не исключено, что это обстоятельство может повлиять на средние ценовые показатели. Хотя это и не означает подорожания квадратных метров во всех сегментах. Следует отметить, что схожая картина наблюдается и на первичном рынке. В новостройках Кемерово также распродаются в основном самые недорогие объекты по демпинговым ценам. А по окончании их распродажи заметно повышаются цены на все предложения в районе.

Итак, рынок сдвинулся с мертвой точки, платежеспособный спрос активизировался, с января цены растут, хотя и незначительно. К сожалению, некоторые продавцы сразу восприняли появление на рынке покупателей как сигнал для повышения цены, однако сейчас квартиры по завышенным ценам не покупают, и данные предложения «зависают». Кроме того, если в декабре 2013 г. продавцы ещё шли на значительный торг, предоставляя большие уступки по цене, то уже с января их позиция стала гораздо жестче, а размер дисконта сильно уменьшился. Все потому, что на рынок вышли покупатели, которые устали от ожидания дальнейшего понижения цен. Но до сделок в первую очередь доходят квартиры с большими кухнями, свободные, с хорошим ремонтом, в пешей доступности от школ, садов, магазинов и, главное, с не завышенной ценой.

В 2014 году в силу базовых макроэкономических показателей жилье в Кемерово не будет существенно дорожать — возможны только небольшие колебания и «утряска» цен. А значит, весь этот год будет весьма благоприятным временем для приобретения жилья.

Дата публикации: Февраль 2014 года