Долги по ипотеке? Без риэлтера не обойтись
Ю.Москвина
Начальник отдела ипотечного кредитования
ЮО «Держава Недвижимость»
Непростая ситуация в экономике России, вызванная мировым финансовым кризисом, привела к тому, что многие прежде стабильные предприятия вынуждены сокращать штат сотрудников, отправлять их в отпуска без сохранения заработной платы, переводить на неполный рабочий день либо неполную рабочую неделю. Не по своей воле часть трудоспособного населения полностью или частично утратила свой заработок. Всем этим людям сейчас нелегко, но больше всего пострадали те из них, кто, рассчитывая на стабильность своего дохода получили ипотечный кредит, приобрели с его помощью жилье и теперь не в состоянии осуществлять платежи по кредитному договору.
Безусловно, существует государственная программа реструктуризации ипотечных кредитов, но она предусматривает целый ряд ограничений и далеко не каждый заемщик, утративший доходы, может рассчитывать на поддержку государства. Процент отказов в реструктуризации очень велик.
С другой стороны, реструктуризация — отнюдь не прощение долга или его части. Напротив, это — предоставление нового, стабилизационного займа на срок до года, в течение которого предполагается восстановление платежеспособности заемщика. Таким образом, в дальнейшем придется выплачивать, помимо основного кредита, еще и стабилизационный заем. В реальных цифрах это не так уж и страшно. Для многих заемщиков реструктуризация — путь к спасению приобретенного жилья. Но некоторые, просчитав свои финансовые возможности и определив, как сомнительные перспективы трудоустройства от реструктуризации отказываются сознательно. Такие заемщики, естественно, попадают для банка в разряд злостных неплательщиков. Что дальше?
А дальше у банка возникает право обратиться в суд, решение которого, однозначно, будет не в пользу заемщика, нарушившего условия кредитного договора. Жилье будет реализовано с торгов. При этом кроме выплаты банку основного долга, начисленных штрафов и пеней по кредитному договору, на заемщика будут отнесены все судебные расходы и расходы по организации и проведению торгов. Очевидно, что ситуация обоюдно невыгодна как для банка, так и для заемщика. Для банка — затянутая процедура взыскания задолженности, для заемщика — дополнительные расходы.
Юридическое объединение «Держава Недвижимость», в тесном взаимодействии с банками-партнерами активно включилось в работу с так называемым «дефолтным жильем». Пока этот процесс проходит стадию становления и одним из существенных его изъянов на сегодняшний день является то, что банки предлагают на реализацию жилье, по которому уже состоялось судебное решение, иногда даже поставленное банком себе на баланс. В стоимости этого жилья уже «сидит» все, что возможно: основной долг, проценты, штрафы, пени, судебные издержки. Реализовать такое жилье на сегодняшнем перенасыщенном рынке нереально. Оно слишком дорого.
Заметно более продуктивно сотрудничество с банками, которые не спешат обращаться в суд с исками к неплатежеспособным заемщикам, а начинают работать со своими должниками на начальном этапе нарушения графика платежей. В этом случае у нас есть возможность подключиться к работе банка с проблемным клиентом на той стадии, когда заемщик уже осознал свою неплатежеспособность, но еще не успел накопить значительных сумм штрафных санкций по кредитному договору.
Участие специалиста — риэлтера именно на этом этапе просто необходимо. Банковский сотрудник не является профессионалом на рынке недвижимости. Это не входит в его функции, у него другая работа. Только риэлтер может определить, за какую цену можно продать данный объект, при условии достаточно сжатых сроков продажи. Если у заемщика после расчетов с банком остаются средства, достаточные для приобретения жилья, пусть не столь комфортабельного, как утраченное, риэлтер займется подбором, причем позаботится о том, чтобы жилье это было в будущем ликвидным. Пройдут временные трудности, будет база для нового кредита, и наши специалисты опять будут рядом с заемщиком. И кредит оформим на выгодных условиях, и новое жилье подберем. Удобство и финансовая выгода для заемщика очевидны. Что касается банка, то он достаточно быстро закрывает проблемную задолженность, не загружая своих сотрудников работой, связанной с судебными процедурами.
Рост количества заемщиков, имеющих проблемы с платежами по ипотечным кредитам заставляет банки всерьез задуматься о собственных программах реструктуризации. Такие программы уже начали появляться, но всерьез говорить о том, эффективны они или нет, пока преждевременно.
Хочется обратиться к банкам-партнерам, особенно к тем, с кем работа по дефолтным объектам еще не налажена. Не спешите в суд. Рекомендуйте проблемным заемщикам обращаться в агентства недвижимости, являющиеся вашими партнерами. И сами доверяйте вашим партнерам, максимально привлекая агентства недвижимости к работе на этом направлении.
Что касается заемщиков, которые осознали, что не в состоянии осуществлять платежи по кредиту. Не уклоняйтесь от общения с банком-кредитором. Банк о вас все равно не забудет. Обратитесь к нам в агентство. Наши специалисты, при необходимости, примут участие в ваших переговорах с банком. Мы предложим вам программу реструктуризации вашего кредита, а если вы не сможете или не захотите ей воспользоваться, поможем с максимальной выгодой для вас реализовать ваше жилье.
Специалисты Юридического объединения «Держава недвижимость» всегда готовы помочь клиентам в решении любых проблем, связанных с недвижимым имуществом. Ждем вас в любом из наших офисов.
Головной офис: ул.Кирова,51. тел. 36-00-30, 36-94-11, 36-94-84
Дополнительный офис: бульв.Строителей,26.тел.37-37-97, 37-37-51
Дополнительный офис: ул.Радищева,8.тел. 655-199, 655-999
Дополнительный офис: пр.Ленина,32. тел 363-002, 750-900
Часы работы: понедельник — пятница с 9-00 до 19-00, суббота с 11-00 до 15-00
По вопросам ипотечного кредитования, реструктуризации ипотечных кредитов, использования материнского (семейного) капитала, работы с дефолтными объектами: ул.Кирова,51. Запись на консультацию по тел. 34-91-77, сот.8-905-915-85-21.
Дата публикации: Июнь 2009 года
